Neuigkeiten zu steuerlichen Themen

Vermieter sind naturgemäß daran interessiert, ihre Mietobjekte schnellstmöglich abzuschreiben. Das Einkommensteuergesetz sieht bei der linearen Abschreibung aber leider nur moderate Abschreibungssätze vor: Für Wohngebäude im Privatvermögen liegen diese bei 2 % (Fertigstellung vor 2023) bzw. 3 % (Fertigstellung ab 2023) der Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten des Gebäudes pro Jahr. Somit unterstellt das Gesetz eine gewöhnliche Nutzungsdauer des Gebäudes von 50 bzw. 33,3 Jahren.

Im Jahr 2021 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) ein Steuerschlupfloch geschaffen und entschieden, dass Vermieter ihre Abschreibung beschleunigen können, indem sie dem Finanzamt (FA) eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer des Gebäudes nachweisen. Die Hürden für den Nachweis wurden vom Gericht sehr niedrig gesetzt, so dass schon einfache Gutachten quasi den AfA-Turbo zünden konnten. Dem BFH genügten sämtliche Gutachtenformen, die den technischen oder wirtschaftlichen Verschleiß eines Gebäudes plausibel darstellen konnten.

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hatte auf diese Rechtsprechung im Jahr 2023 mit einem einschränkenden Erlass reagiert und geregelt, dass die FA zum Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer nur Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder besonders akkreditierten Stellen anerkennen dürfen. Auch die inhaltlichen Anforderungen an die Gutachten wurden vom BMF damals hochgeschraubt. Im Dezember 2025 hat das BMF nun seinen Kurs korrigiert und diese strengen Nachweisregelungen wieder aufgehoben, so dass verkürzte Gebäudenutzungsdauern nun wieder einfacher nachgewiesen werden können.

Hinweis: Fortan gibt es also keine bindenden methodischen Vorgaben für Gutachten und keine Beschränkungen auf bestimmte Gutachter seitens der Finanzverwaltung mehr. Vermieter sind in der Nachweisführung also frei. Allein maßgeblich ist, dass der Nachweis nachvollziehbar und sachlich geeignet ist.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Wer ein Baudenkmal vermietet, kann die Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen über eine bis zu 9-prozentige jährliche Abschreibung als Werbungskosten absetzen. Voraussetzung ist, dass durch eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde nachgewiesen werden kann, dass es sich bei dem Objekt um ein Baudenkmal nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften handelt und die entstandenen Aufwendungen erforderlich waren.

Vermieter von Baudenkmalen sollten wissen, dass die Denkmalabschreibung nur Immobilien im Inland erfasst. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich entschieden, dass diese Beschränkung nicht gegen das Unionsrecht verstößt. Geklagt hatten in Deutschland zusammen veranlagte Eheleute, die eine in Polen belegene, denkmalgeschützte Hofanlage aufwendig zu einer Hotelanlage mit Restaurant und Wellnesseinrichtung umgebaut hatten. Für das Betriebsgebäude wollten sie eine 9-prozentige Abschreibung abziehen. Sie vertraten die Auffassung, dass die Denkmalabschreibung nach dem deutschen Einkommensteuergesetz - entgegen dem Gesetzeswortlaut - auch Baudenkmale in anderen EU-Mitgliedstaaten erfassen müsse.

Der BFH lehnte dies jedoch ab und erklärte, dass die Inlandsbeschränkung rechtlich zulässig sei. Die Bundesrichter verwiesen dabei auf die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs (EuGH), die zur vergleichbaren Denkmalabschreibung nach niederländischem Recht ergangen war.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Nach einer Preisdelle am Immobilienmarkt, die sich von Ende 2022 bis Anfang 2024 erstreckte, holen die Immobilienpreise wieder auf: Das Statistische Bundesamt (Destatis) hat ermittelt, dass die Preise für Wohnimmobilien (Häuserpreisindex) in Deutschland im dritten Quartal 2025 um durchschnittlich 3,3 % gegenüber dem 3. Quartal 2024 gestiegen sind. Damit stiegen die Preise zum vierten Mal in Folge gegenüber dem jeweiligen Vorjahresquartal wieder an.

Ein- und Zweifamilienhäuser verteuerten sich im Durchschnitt gegenüber dem Vorjahresquartal am stärksten in städtischen Kreisen (+ 3,6 %) und kreisfreien Großstädten (+ 3,5 %). Auch in dünn besiedelten ländlichen Kreisen stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 3,2 %. Für Eigentumswohnungen zahlten Käufer in städtischen Kreisen 4,7 % und in kreisfreien Großstädten 5,0 % mehr als im 3. Quartal 2024.

In dünn besiedelten ländlichen Kreisen kosteten Eigentumswohnungen im Schnitt 2,6 % mehr, während der Preisanstieg in dicht besiedelten ländlichen Kreisen für Eigentumswohnungen bei 5,5 % lag (+ 1,1 % für Ein- und Zweifamilienhäuser).

In den sieben größten Städten Deutschlands (Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt am Main, Stuttgart und Düsseldorf) stiegen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,7 % und für Eigentumswohnungen um 2,8 % gegenüber dem Vorjahresquartal.

Gegenüber dem Vorquartal war der Preisanstieg für Ein- und Zweifamilienhäuser mit + 1,0 % in kreisfreien Großstädten am höchsten. Die Preise für Eigentumswohnungen verteuerten sich mit durchschnittlich + 3,1 % am stärksten in dicht besiedelten ländlichen Kreisen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser in dicht besiedelten ländlichen Kreisen (- 0,5 %) und für Eigentumswohnungen in dünn besiedelten ländlichen Kreisen (- 0,9 %) wurden dagegen Preisrückgänge gegenüber dem Vorquartal beobachtet.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Wer seine Immobilien im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge auf die nächste Generation übertragen will, kann hierfür eine Schenkung unter Zurückbehalt eines Nießbrauchs in Betracht ziehen. Über die Nießbrauchseinräumung lässt sich erreichen, dass dem Schenker weiterhin ein Wohnrecht bzw. die Mieteinnahmen aus der Immobilie zustehen.

Ein neues Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) zeigt, dass ein späterer entgeltlicher Verzicht auf das eingeräumte Nießbrauchsrecht allerdings teure steuerliche Folgen haben kann. Geklagt hatte eine Frau, die ein lebenslanges Nießbrauchsrecht an einer vermieteten Immobilie innehatte, so dass ihr die Mieteinnahmen zuflossen. Eigentümer der Immobilie war eine Erbengemeinschaft, der ihre Kinder angehörten. Nachdem die Erbengemeinschaft das Grundstück veräußert hatte, verzichtete die Frau auf ihr Nießbrauchsrecht und erhielt hierfür eine Entschädigung in Millionenhöhe. Das Finanzamt ging davon aus, dass die entgeltliche Ablösung des Nießbrauchsrechts als privates Veräußerungsgeschäft zu besteuern ist.

Der BFH verwarf diese Einordnung zwar, stufte das Entgelt aber als steuerbare und steuerpflichtige Entschädigung für entgehende Vermietungseinnahmen ein. Eine solche steuerliche Einordnung ist nach Gerichtsmeinung geboten, wenn der Nießbraucher das Grundstück - wie im Urteilsfall - zum Zeitpunkt des Verzichts tatsächlich vermietet und hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt. Die Entschädigung tritt an die Stelle des ohne den Verzicht fortwährenden Zuflusses an Mieteinnahmen. Losgelöst von der Nutzung des Rechts zur Einkünfteerzielung kommt dem Nießbrauchsrecht als solchem kein eigenständiger Wert zu.

Hinweis: Unerheblich ist nach Auffassung des BFH zudem, ob der Nießbraucher bei Abschluss einer entsprechenden Verzichtsvereinbarung unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck gestanden hatte. Somit kann auch ein freiwilliger Verzicht auf das Nießbrauchsrecht dazu führen, dass eine steuerbare und steuerpflichtige Entschädigung anzunehmen ist.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Gut zu wissen für Anleger und Münzsammler: Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat nicht nur die Spielregeln für die Umsatzsteuer auf Sammlermünzen aus Edelmetallen für 2026 festgelegt, sondern auch die Gold- und Silberpreise bekanntgegeben, die darüber entscheiden, wann der ermäßigte Steuersatz greift. Für steuerpflichtige Umsätze mit Sammlermünzen aus Edelmetallen gilt der ermäßigte Umsatzsteuersatz dann, wenn die Bemessungsgrundlage für die Umsätze der Münzen mehr als 250 % des auf Basis des Feingewichts berechneten Metallwerts ohne Umsatzsteuer beträgt. Für das Kalenderjahr 2026 ergibt sich laut aktuellem BMF-Schreiben Folgendes:

• Goldmünzen: Für steuerpflichtige Umsätze mit Goldmünzen muss der Unternehmer zur Bestimmung des zutreffenden Steuersatzes den Metallwert grundsätzlich anhand der aktuellen Tagespreise für Gold ermitteln. Maßgeblich ist der von der Londoner Börse festgestellte Tagespreis (Nachmittagsfixing) für die Feinunze Gold (1 Feinunze = 31,1035 g). Dieser in US-Dollar festgestellte Wert muss anhand der aktuellen Umrechnungskurse in Euro umgerechnet werden. Aus Vereinfachungsgründen kann der Unternehmer jedoch auch den letzten im November festgestellten Goldtagespreis für das gesamte folgende Kalenderjahr zugrunde legen. Für 2026 beträgt der Goldpreis (ohne Umsatzsteuer) 116.139 EUR/kg.
• Silbermünzen: Auch bei der Ermittlung des Metallwerts von Silbermünzen kann der Unternehmer statt der jeweiligen Tagesnotierung aus Vereinfachungsgründen den letzten im November festgestellten Preis je Kilogramm Feinsilber für das gesamte folgende Kalenderjahr zugrunde legen. Für 2026 ist die Wertermittlung nach einem Silberpreis (ohne Umsatzsteuer) von 1.464 EUR/kg vorzunehmen.

Hinweis: Das BMF-Schreiben wird im Bundessteuerblatt Teil I veröffentlicht und steht auch auf der Homepage des BMF zur Verfügung.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Ein Wechsel zwischen Kleinunternehmerstatus und Regelbesteuerung wirft in der Praxis regelmäßig Fragen zum Vorsteuerabzug auf. Insbesondere bei Leistungen, die zeitlich vor dem Übergang bezogen wurden, ist die umsatzsteuerliche Behandlung oft unklar. Das Bundesfinanzministerium hat diese Übergangssachverhalte nun klarstellend geregelt und den Umsatzsteuer-Anwendungserlass entsprechend angepasst. Danach ist ein Vorsteuerabzug aus Leistungen, die vor dem tatsächlichen Übergang zur Regelbesteuerung bezogen wurden, grundsätzlich ausgeschlossen, und zwar selbst dann, wenn:

• die Leistungen erst nach dem Übergang für steuerpflichtige Umsätze verwendet werden
• der Übergang zur Regelbesteuerung bereits absehbar oder wahrscheinlich war
• es sich um Voraus- oder Anzahlungsrechnungen handelt

Der Ausschluss des Vorsteuerabzugs ergibt sich aus § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 oder Nr. 3 Umsatzsteuergesetz (UStG) und gilt für sämtliche Zeiträume vor dem tatsächlichen Wechsel der Besteuerungsart.

Der tatsächliche Übergang von der Kleinunternehmer- zur Regelbesteuerung stellt jedoch eine Änderung der Verhältnisse dar. In diesem Fall kommt eine Vorsteuerberichtigung zugunsten des Unternehmers nach § 15a UStG in Betracht, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Bagatellgrenze des § 44 Umsatzsteuer-Durchführungsverordnung (1.000 EUR) überschritten wird. Entsprechendes gilt spiegelbildlich für den umgekehrten Fall: Beim Übergang von der Regel- zur Kleinunternehmerbesteuerung ist ein zuvor vorgenommener Vorsteuerabzug nach § 15a UStG zu Lasten des Unternehmers zu berichtigen, da künftig steuerfreie Umsätze ausgeführt werden.

Hinweis: Die Neuregelung gilt für alle offenen Fälle. Für bis zum 10.11.2025 abgegebene Umsatzsteuererklärungen greift eine Nichtbeanstandungsregelung mit gegebenenfalls späterer Vorsteuerberücksichtigung. Unternehmer sollten bei einem Wechsel der Besteuerungsform den Übergangszeitpunkt sorgfältig dokumentieren und prüfen, ob eine Vorsteuerberichtigung erforderlich oder möglich ist.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Regelmäßig einmal im Jahr aktualisiert das Bundesministerium der Finanzen (BMF) die landesspezifischen Pauschbeträge für Verpflegungsmehraufwendungen und Übernachtungskosten, die bei betrieblich bzw. beruflich veranlassten Auslandsreisen zur Anwendung kommen. Das BMF hat nun eine Anpassung ab dem 01.01.2026 vorgenommen. Verändert wurden damit die Pauschalen für mehrere Länder, unter anderem für Albanien, Bulgarien, China, Estland, Irland, Israel, Katar, Lettland, Liechtenstein, Litauen, Malta, Mexiko, die Niederlande, Rumänien, Schweiz, Ukraine und Venezuela.

Hinweis: Die Pauschbeträge für Übernachtungskosten gelten nur bei der Erstattung durch den Arbeitgeber. Nicht anwendbar sind die Pauschbeträge beim Werbungskosten- und Betriebsausgabenabzug; hier sind weiterhin nur die tatsächlich angefallenen Übernachtungskosten abziehbar. Die genannten Verpflegungspauschalen sind hingegen sowohl steuerfrei erstattungsfähig als auch als Werbungskosten abziehbar.

Bei eintägigen Reisen in das Ausland ist der entsprechende Pauschbetrag des letzten Tätigkeitsortes im Ausland maßgebend. Bei mehrtägigen Reisen in verschiedenen Staaten gilt für die Ermittlung der Verpflegungspauschalen am An- und Abreisetag sowie an den Zwischentagen (Tage mit 24 Stunden Abwesenheit) die folgende Regelung:

• Bei der Anreise vom Inland in das Ausland oder vom Ausland in das Inland (jeweils ohne Tätigwerden) ist der Pauschbetrag des Ortes maßgebend, der vor 24 Uhr Ortszeit erreicht wird.
• Bei der Abreise vom Ausland in das Inland oder vom Inland in das Ausland ist der entsprechende Pauschbetrag des letzten Tätigkeitsortes maßgebend.
• Für die Zwischentage ist in der Regel der Pauschbetrag des Ortes maßgebend, den der Arbeitnehmer vor 24 Uhr Ortszeit erreicht.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Unter einer Prolongation versteht man im Finanzwesen die Laufzeitverlängerung eines bestehenden Vertrags zu neuen Konditionen. Besteht bei Kreditverträgen nach Ablauf der ursprünglich vereinbarten Zinsbindungsfrist noch eine Restschuld, unterbreitet die Bank ein sogenanntes Prolongationsangebot (Verlängerungsangebot) mit neuen Zinssätzen und Laufzeiten. Bei Darlehensverhältnissen zwischen beherrschenden Gesellschaftern und ihren Gesellschaften ist bei Prolongationen besondere Vorsicht geboten, da sie steuerlich dazu führen können, dass nicht ausgezahlte Darlehenszinsen vom Gesellschafter als Kapitaleinkünfte versteuert werden müssen.

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat nun einen Fall verhandelt, in dem ein beherrschender Gesellschafter seiner Gesellschaft im Jahr 2007 ein verzinsliches Darlehen mit zehn Jahren Laufzeit gegeben hatte. Vereinbart war, dass die Zinsen erst bei Fälligkeit des Darlehens (somit 2017) zahlbar waren. Sechs Wochen vor dieser Fälligkeit wurde schließlich eine Verlängerungsvereinbarung getroffen, wonach die Zinsansprüche erst fünf Jahre später fällig werden sollten. Das Finanzamt ging hingegen davon aus, dass dem Gesellschafter die Zinsen trotzdem bereits zur ursprünglichen Fälligkeit im Jahr 2017 steuerlich zugeflossen waren (Ansatz als Kapitaleinkünfte).

Der BFH wandte die Versteuerung nun jedoch ab und urteilte, dass dem Gesellschafter im Jahr 2017 noch keine Zinsen steuerlich zugeflossen waren. Nach Gerichtsmeinung führte die Prolongationsvereinbarung nicht zum Zinszufluss, da sie vor der ursprünglich vereinbarten Fälligkeit der Zinsen zustande gekommen war. Sie war zudem nicht als zuflussbegründende Novation (Schuldumschaffung) zu werten. Sie hatte lediglich bezweckt, dass der geschuldete Zinsbetrag länger als ursprünglich vereinbart bei der Gesellschaft verbleiben sollte, da diese in wirtschaftlichen Schwierigkeiten war.

Die Vereinbarung diente damit allein dazu, die Fälligkeit des Zinsanspruchs vor Eintritt des zunächst vereinbarten Fälligkeitstermins zu prolongieren; es sollten auch weiterhin Darlehenszinsen geschuldet werden. Unerheblich war für die Bundesrichter, ob die Prolongation fremdüblich war.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Gründe zu spenden gibt es viele: sei es zur Förderung gemeinnütziger Zwecke, zur Unterstützung bestimmter Gruppen oder zur Bekräftigung einer politischen Überzeugung durch eine Parteispende. Das Steuerrecht honoriert solche Spenden durch eine Steuerermäßigung im Rahmen der Einkommensteuer. Im Streitfall vor dem Finanzgericht Münster (FG) stellte sich die Frage, ob auch eine zurückgezahlte Miete als Spende gelten kann.

Der Kläger ist Alleingesellschafter und Geschäftsführer einer gemeinnützigen GmbH (gGmbH). Ab Fertigstellung vermietete er an die gGmbH das erste und zweite Obergeschoss eines Gebäudes zum Betrieb eines Museums. Die für die Erfüllung des Mietvertrags erforderlichen Beträge stellte er der gGmbH zur Verfügung und machte sie in seinen Einkommensteuererklärungen für die Streitjahre 2016 bis 2019 als Spenden geltend.

Zudem erklärte er für diese Jahre gewerbliche Verluste aus der Vermietung. Nach einer beim Kläger durchgeführten Betriebsprüfung erkannte das Finanzamt den Spendenabzug nicht an. Die Verluste aus der Vermietung erkannte es zwar zunächst an, kam jedoch später zu der Auffassung, dass auch die Verluste nicht anzuerkennen seien.

Das FG gab der Klage vollumfänglich statt. Dem Kläger stehe zunächst ein Spendenabzug auch in Höhe der Mietzahlungen zu, da er diese Zahlungen unentgeltlich geleistet habe. Die Rückzahlung in Form der Miete sei keine Gegenleistung, da der Mietvertrag mit der gGmbH als Vertrag zwischen nahestehenden Personen steuerlich anzuerkennen sei. Die tatsächliche Durchführung des Mietvertrags scheitere auch nicht daran, dass der Kläger die Miete zuvor zur Verfügung gestellt habe. Die aus der Vermietung resultierenden Verluste seien als gewerbliche Verluste anzuerkennen, so dass insoweit keine Saldierung mit dem Spendenabzug möglich sei.

Insbesondere fehle es nicht an einer Gewinnerzielungsabsicht. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung sei grundsätzlich davon auszugehen, dass ein Einnahmenüberschuss beabsichtigt sei. Zudem sei zu berücksichtigen, dass sich der Betrieb in den Streitjahren und in den vom Finanzamt angeführten Folgejahren, die zudem noch von der Corona-Pandemie geprägt gewesen seien, noch in der Anlaufphase befunden habe. Schließlich sei auch nicht ersichtlich, dass der Kläger die Vermietungstätigkeit nur aus im Bereich seiner Lebensführung liegenden Gründen oder Neigungen ausgeübt habe.

(aus: Ausgabe 03/2026)

Wenn Arbeitnehmer von zu Hause aus arbeiten, können sie entweder die Homeoffice-Pauschale nutzen oder die tatsächlichen Kosten für ein separates Zimmer geltend machen - sofern sie die Voraussetzungen erfüllen. Auch Selbständige oder Freiberufler können die Kosten für ein Arbeitszimmer geltend machen. Abhängig davon, ob das Zimmer den Mittelpunkt ihrer beruflichen Tätigkeit bildet, können sie entweder einen Betrag von maximal 1.250 EUR im Jahr oder die Kosten unbegrenzt ansetzen. Im Streitfall musste das Finanzgericht Münster (FG) entscheiden, in welcher Höhe ein freiberuflicher Musiker seine Kosten für ein Arbeitszimmer berücksichtigen konnte.

Der Kläger war in den Jahren 2013 bis 2020 freiberuflich als Vocal Coach, musikalischer Leiter, Dirigent sowie Pianist tätig und betrieb zwei Musikschulen. Seine Ehefrau arbeitete unentgeltlich in den Musikschulen mit. Im eigenen Anwesen, das von beiden Ehegatten bewohnt wurde, nutzte der Kläger verschiedene Räume für seine freiberufliche Tätigkeit, darunter auch Übungs- und Verwaltungsräume. Für diese Räume - insgesamt 226 qm von 500 qm Wohnfläche - machte der Kläger Betriebsausgaben zwischen ca. 15.000 EUR und 20.000 EUR pro Jahr geltend. Das Finanzamt begrenzte den Abzug jedoch auf 1.250 EUR.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Lediglich das Arbeits- und das Musikzimmer wurden als häusliches Arbeitszimmer eingestuft. Aufgrund ihrer nahezu identischen Nutzung bildeten sie eine funktionale Einheit. Beide Räume seien nicht als betriebsstättenähnlich anzusehen, da sie nicht nach außen erkennbar für den Publikumsverkehr gewidmet und zugänglich gewesen seien. Auch das von der Ehefrau genutzte Arbeitszimmer sei irrelevant, da diese keine Einkünfte erzielt habe. Die übrigen Räume seien nach ihrem äußeren Erscheinungsbild nicht dem Typus des Arbeitszimmers zuzurechnen, sondern dienten erkennbar auch privaten Wohnzwecken.

Da das häusliche Arbeitszimmer nicht den Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit des Klägers gebildet habe, sei der Betriebsausgabenabzug auf 1.250 EUR beschränkt. Die wesentlichen beruflichen Handlungen habe der Kläger an seinen jeweiligen Auftrittsorten oder in den Musikschulen erbracht.

Hinweis: Auf die Nichtzulassungsbeschwerde des Klägers wurde die Revision zugelassen, da unter anderem auch die Möglichkeit besteht, dass der qualitative Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit des Klägers im häuslichen Arbeitszimmer liegt und die Begrenzung somit nicht greift.

(aus: Ausgabe 03/2026)