Neuigkeiten zu steuerlichen Themen

Um das Risiko künftiger Zinsänderungen zu begrenzen, können variabel verzinste Darlehen durch sogenannte Zinsswap-Geschäfte abgesichert werden. Derartige Termingeschäfte dienen der Risikooptimierung und der Zinssicherung.

Wird ein Zinsswap vorzeitig aufgelöst, darf die dafür erbrachte Ausgleichszahlung nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Geklagt hatte eine vermögensverwaltende Gesellschaft, die für ein vermietetes Grundstück ein variabel verzinstes Umschuldungsdarlehen aufgenommen hatte. Parallel dazu hatte die Gesellschaft mit der Darlehensgeberin eine Zinsswap-Vereinbarung abgeschlossen, die für die Immobilienfinanzierung letztlich einen "synthetischen Festzins" herbeiführte. Als das Marktzinsniveau sank, war dieser Festzins jedoch höher als die variable Verzinsung, so dass die Gesellschaft sich vorzeitig aus dem Zinsswap löste und hierfür eine Ausgleichszahlung von 699.500 EUR an die Darlehensgeberin zahlte.

Der BFH entschied, dass nur die laufenden Zahlungen für den Zinsswap als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abziehbar waren, da nur insoweit Aufwendungen zur Erlangung oder Sicherung eines Kredits vorlagen. Die Ausgleichszahlung für die vorzeitige Auflösung stand hingegen nicht mehr in einem hinreichenden wirtschaftlichen Zusammenhang mit den Vermietungseinkünften. Es genügte dem Gericht nicht, dass der Swap ursprünglich dazu gedient hatte, das Zinsänderungsrisiko des Immobiliendarlehens abzusichern.

Die Ausgleichszahlung war nach Ansicht des BFH vielmehr durch Beendigung des Zinsswaps veranlasst und beruhte damit auf einem veräußerungsähnlichen Geschäft. Wird ein Swap willentlich aus dem bisherigen Finanzierungszusammenhang gelöst, endet der wirtschaftliche Zusammenhang des Swapgeschäfts mit den Vermietungseinkünften.

Hinweis: Die Ausgleichszahlung war somit nur bei den Kapitaleinkünften abziehbar, was jedoch aufgrund der dort geltenden Verlustverrechnungsbeschränkungen steuerlich deutlich ungünstiger ist.

(aus: Ausgabe 04/2025)

Beim Erwerb eines Grundstücks wird Grunderwerbsteuer festgesetzt, sofern keine Gründe für eine Befreiung vorliegen. Wenn Sie zum Beispiel aus einem Unternehmen, an dem Sie beteiligt sind, ein Grundstück in Ihr Alleineigentum übernehmen, ist das Grundstück insoweit von der Grunderwerbsteuer befreit, wie Sie an dem Unternehmen beteiligt sind. Man geht quasi davon aus, dass Sie das Grundstück in Höhe Ihres Unternehmensanteils bereits besaßen. Im Streitfall musste das Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) entscheiden, inwieweit eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer erfolgen muss.

Der Kläger war zusammen mit seinen Söhnen A und B Gesellschafter der C-KG. Anfangs war er zu 50 % und seine Söhne zu jeweils 25 % an der C-KG beteiligt. Mit einem Teilerbauseinandersetzungsvertrag und einem Nachlassauseinandersetzungsvertrag wurde das Betriebsvermögen des E (inklusive drei Eigentumswohnungen) auf die C-KG übertragen. Das Festkapital der C-KG wurde daraufhin erhöht. Hierdurch erhöhte sich für den Kläger die Beteiligungsquote auf 52,5 %, die der Söhne wurde jeweils auf 23,75 % festgeschrieben.

Der Kläger brachte das Grundstück, das die C-KG für ihren Geschäftsbetrieb nutzte, gegen Gewährung von Gesellschaftsanteilen in die C-KG ein. Anschließend wurde eine Erhöhung des Festkapitals beschlossen, so dass der Kläger am Ende zu 97 % und seine Söhne zu jeweils nur noch 1,5 % beteiligt waren. Das Finanzamt setzte daraufhin Grunderwerbsteuer fest und berücksichtigte 50 % des Werts als grunderwerbsteuerfrei.

Die Klage vor dem FG war teilweise begründet. Dem Kläger ist eine persönliche Steuerbefreiung zu gewähren, da ein grunderwerbsteuerbarer Vorgang vorliegt. Mit dem Anteilserwerb wird grunderwerbsteuerrechtlich derjenige, in dessen Hand sich die Anteile vereinigen, so behandelt, als habe er die Grundstücke von der Gesellschaft erworben, deren Anteile sich wiederum in seiner Hand vereinigen. Der Erwerb ist daher zu 97,5 % steuerfrei. Im Streitfall ist zusätzlich noch eine Steuerbefreiung in Höhe von 47,5 % zu berücksichtigen, da der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, von der Besteuerung ausgenommen ist.

(aus: Ausgabe 04/2025)

Das Umsatzsteuergesetz (UStG) schließt den Vorsteuerabzug bei bestimmten Steuerbefreiungen aus. Doch was passiert, wenn gleichzeitig zwei Befreiungsvorschriften greifen, und zwar eine mit und eine ohne Ausschluss des Vorsteuerabzugs? Mit dieser Frage beschäftigte sich kürzlich das Finanzgericht Niedersachsen (FG). Der Fall betraf die Konkurrenz zwischen der Steuerbefreiung für Blindenwerkstätten nach § 4 Nr. 19 Buchst. b UStG und der Steuerbefreiung für innergemeinschaftliche Lieferungen nach § 4 Nr. 1 Buchst. b UStG. Das FG hat hierzu eine wegweisende Entscheidung getroffen.

Der Kläger, Betreiber einer Blindenwerkstätte in Deutschland, führte innergemeinschaftliche Lieferungen von Blindenwaren nach Österreich aus und machte den Vorsteuerabzug für die damit verbundenen Eingangsumsätze geltend. Das Finanzamt verweigerte ihm diesen jedoch, da die Steuerbefreiung für Blindenwerkstätten grundsätzlich keinen Vorsteuerabzug zulasse. Es vertrat die Ansicht, Steuerbefreiungen ohne Vorsteuerabzug (wie die nach § 4 Nr. 19 UStG) gingen den Steuerbefreiungen mit Vorsteuerabzug (wie die der innergemeinschaftlichen Lieferung nach § 4 Nr. 1 Buchst. b UStG) vor, und schloss daher den Vorsteuerabzug für die Eingangsumsätze des Klägers aus.

Das FG entschied jedoch zugunsten des Klägers und stellte fest, dass bei gleichzeitiger Anwendbarkeit beider Befreiungsvorschriften die Steuerbefreiung für innergemeinschaftliche Lieferungen Vorrang habe, um eine Mehrfachbelastung mit Umsatzsteuer zu vermeiden.

Das Gericht berücksichtigte dabei, dass es sich bei der Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 19 UStG um eine nichtharmonisierte, innerstaatliche Regelung handelt. Eine unionsrechtliche Übergangsvorschrift erlaubt es Deutschland jedoch, die in § 4 Nr. 19 UStG genannten Umsätze von Blindenwerkstätten weiterhin von der Umsatzsteuer zu befreien. Zwar können Unternehmer, die unter § 4 Nr. 19 UStG fallende Leistungen im Inland erbringen, grundsätzlich auf die Steuerfreiheit verzichten, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird.

Im Urteilsfall, in dem zusätzlich die Voraussetzungen einer innergemeinschaftlichen Lieferung vorliegen, ist ein solcher Verzicht aber nicht möglich. Der Kläger hat die innergemeinschaftlichen Lieferungen zu Recht als umsatzsteuerfrei in seinen Rechnungen ausgewiesen. Daher ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung (§ 9 Abs. 1 UStG) in diesem grenzüberschreitenden Fall gegenstandslos.

Hinweis: Das Finanzamt hat gegen dieses Urteil Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt.

(aus: Ausgabe 04/2025)

Wenn Ihr Unternehmen ausschließlich Grundstücke vermietet und verwaltet, können Sie eine Kürzung der Gewerbesteuer beantragen. Hierbei sind strenge Vorgaben zu beachten, da es für Sie als Steuerpflichtigen keinen Unterschied machen soll, ob Sie für die Vermietung von Grundstücken als Privatperson Vermietungseinkünfte oder als Unternehmer Gewerbeeinkünfte erzielen. Der entscheidende Unterschied zwischen beiden ist die Gewerbesteuer. Im Streitfall wurden die Grundstücke neu angeschafft, um sie zu vermieten. Das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) musste darüber entscheiden, ob die Voraussetzungen für die Kürzung bereits im Anschaffungsjahr vorlagen.

Die Klägerin ist eine GmbH. Ende 2018 erwarb sie Grundstücke mit der Absicht, diese langfristig zu halten und zu vermieten. Zur Vorbereitung der Vermietung leitete sie gleich nach dem Erwerb umfangreiche Maßnahmen ein. Der Übergang von Nutzen und Lasten der Grundstücke auf die Klägerin erfolgte jedoch erst Mitte 2019. Kurz darauf veräußerte sie die Grundstücke. Zum 31.12.2019 aktivierte sie die Grundstücke erstmals im Anlagevermögen ihrer Bilanz und beantragte für die Grundstücke die erweiterte Kürzung.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Für eine erweiterte Kürzung muss während des gesamten Erhebungszeitraums eine begünstigte Tätigkeit ausgeübt werden. Zwar ist es nicht notwendig, dass die Grundstücksverwaltung während des gesamten Zeitraums bestanden hat. Jedoch muss die Haupttätigkeit in der Verwaltung und Nutzung von eigenem Grundbesitz durchgängig bestehen.

Es lag keine ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes vor, da die Klägerin zwar erstmals Grundbesitz gekauft und sofort nach dem Erwerb mit einer werbenden Tätigkeit (z.B. Verhandlung mit möglichen Mietern) begonnen hat, das wirtschaftliche Eigentum (Nutzen und Lasten) an den Grundstücken aber erst Monate nach Beginn des Erhebungszeitraums auf sie überging.

Hinweis: Im Streitfall lag auch keine unschädliche grundbesitzlose Zeit vor, weil es nicht zu einer bloßen Umschichtung im Grundbesitzbestand kam, sondern die Klägerin ihre Grundbesitzverwaltung erstmals aufnahm.

(aus: Ausgabe 04/2025)